漏水情况物业公司真的能免责吗？

在日常生活中，房屋漏水是一个常见且令人头疼的问题，当遭遇房屋漏水时，很多业主会第一时间想到找物业公司解决或索赔，然而物业公司却常常会以各种理由试图免责，在漏水情况发生时，物业公司究竟能不能免责呢？这需要根据具体情况来分析判断。

房屋保修期内漏水

当房屋还处于开发商规定的保修期内时，此时房屋出现漏水情况，责任主要在于开发商，因为开发商对所售房屋的质量负有一定期限的保修责任，在这个时间段里，物业公司的角色更多的是起到协调、沟通的作用，他们有义务及时向业主转达其应向开发商主张保修的权利，并且协助业主与开发商进行联系，若物业公司积极履行了这些协调义务，在这种情况下，如果业主因为房屋漏水而遭受损失，要求物业公司承担责任，一般而言，物业公司是可以免责的，新建小区某业主家卫生间漏水，物业公司在接到业主反映后，立即联系了开发商的售后维修部门，并跟进维修进度等，那么对于该漏水情况导致的损失，物业公司无需担责。

因物业维护管理不当导致漏水

如果房屋漏水是由于物业公司对公共区域维护管理不善所导致的，那么物业公司通常不能免责，小区的楼顶防水设施属于公共部位，物业公司有责任进行定期检查和维护，若因物业公司没有按照规定对楼顶防水进行检查和保养，致使楼顶出现裂缝，雨水顺着裂缝渗漏到业主家中，这种情况下，物业公司就应当承担一定的责任，他们需要对受损业主的损失进行赔偿，同时还应该及时对楼顶进行维修加固，再如，小区的排水管道堵塞，物业公司没有及时疏通，导致污水倒灌进业主家中，造成屋内物品损坏等情况，物业公司也不能免除责任。

业主自身原因造成漏水

若房屋漏水是因为业主自身的不当行为造成的，如业主擅自改造房屋结构影响了房屋的防水性能，或者在装修过程中破坏了原有防水层等，这时候物业公司是可以免责的，因为这种漏水问题是由业主自身的过错导致的，责任应当由业主自行承担，业主为了增加室内使用空间，拆除了卫生间的部分墙体，破坏了防水层，随后卫生间出现漏水现象，这种情况下，物业公司没有义务为业主的过错买单。

外力因素导致漏水

当遭遇自然灾害等不可抗力因素，如暴雨、洪水等导致房屋出现漏水情况时，如果物业公司已经按照相关规定和要求，采取了必要的防范措施，尽到了合理的注意义务，那么在一定程度上物业公司可以免责，不过，这并不意味着物业公司就可以完全置身事外，在灾害发生后，物业公司应该积极协助业主进行抢险救灾和后续的修复工作，在一场特大暴雨来袭前，物业公司对小区的排水系统进行了排查和疏通，对可能存在安全隐患的建筑部位进行了加固处理，但仍因暴雨过大，部分房屋出现漏水情况，这种情况下，若要追究物业公司的责任则不太合理。

漏水情况发生时物业公司是否免责不能一概而论，需要根据不同的情形来综合判断，作为物业公司，应该明确自身的职责和义务，积极做好对公共区域的维护管理工作；而业主在遇到漏水问题时，也应该理性分析责任归属，通过合理合法的途径来解决问题。