物业费什么时候可以免？

在物业管理的实际情况中，物业费一般情况下是需要按时缴纳的，但存在一些特定情形可能会出现减免物业费的情况。

从开发商的角度来看，如果房屋在交付时存在质量问题，且这些问题严重影响到业主正常居住使用，比如房屋出现大面积漏水、墙体严重裂缝等，在这种情况下，业主可以与开发商进行协商，由开发商承担一定时期内的物业费，因为开发商有责任保证交付的房屋符合质量标准，当房屋存在质量瑕疵时，给予业主一定的物业费减免作为补偿是合理的。

对于长期空置的房屋，部分地区有相关政策支持适当减免物业费，当业主的房屋处于空置状态，没有实际居住使用，其对物业服务资源的消耗相对较少，例如一些地方规定，空置超过一定期限（如半年以上）的房屋，业主可以向物业公司提出申请，经过协商后，物业费可能按照一定比例（如70% - 90%）进行缴纳，相当于变相减免了部分费用，不过，不同地区对于空置房减免物业费的政策和标准存在差异，具体要以当地规定为准。

如果物业公司没有按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主也有权利争取减免物业费，小区的卫生状况长期不达标，垃圾清理不及时，导致小区内异味弥漫；安保措施不到位，经常发生盗窃事件，小区门禁形同虚设等，在这种情况下，业主可以收集相关证据，如照片、视频、书面记录等，与物业公司进行沟通协商，如果物业公司承认自身服务存在问题并愿意整改，双方可以就物业费减免达成一致意见。

在一些特殊的历史遗留问题或政府主导的特殊项目中，也可能会出现物业费减免的情况，例如老旧小区改造后，为了减轻居民的经济负担，政府可能会在一定时期内给予物业费补贴或减免政策。

需要注意的是，物业费的减免并不是随意的，无论是业主还是物业公司都应该遵循相关法律法规和合同约定，业主若认为自己符合减免条件，应通过合理合法的途径与物业公司或相关责任方进行沟通协商，以妥善解决物业费的问题。